北京楼凤地址-北京楼市这些养老板块别碰，价格上涨无力

北京楼市:这些养老板块别碰，价格上涨无力

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好：着急接外地父母进京养老（户口已投靠），对石景山依翠园有意向，房况如下：东北朝向、塔楼、98年、一居改两居、公房，按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好就是缺光照，子弹200准备接力贷140落父母名下；婚前公积金贷80购入石景山老破小一居，婚后提前还款，目前贷款剩一点，不着急慢慢还……老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换学区房（如果到时有娃的话）……父母担心2020年房价下跌或加房产税，倾向于再等等。请房姐给把把关(•̀⌄•́)

回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是你要现代商业是没有的，最近的万达要走一段，大牌餐饮基本在万达。总而言之，让你有一种远离现代都市，颐养天年的感觉。但这也是石景山的问题，由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输。依翠园房子落差比较大，从90年代到2002年都有，楼梯电梯都有，互相之间有一定价差，房子一般，配套合适

4.2万-4.8万单价如果契合你自住，资产也充足，可以考虑，但不建议作为投资升值。北京房价已经跌到位了，不过倾向再淘一淘更低价的笋盘。北京和重庆一直是房产税的试点城市，并不影响房价涨幅，另外房产税有洞可破，不用担心。

提问：你好，房姐，150万以内首付首套，在北京投资的话，选几个区域或者小区合适呢？投资加自住更好，也可以不住，先投资。

回答：正常情况下，150买到差不多400的房子，这个区间第一考虑先要保证房子选筹合格。从1.6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。

提问：您好，我和爱人北京房山体制内年收入30w，现在房价感觉下跌了两年，再加上疫情影响，感觉现在是低点，想买行宫园小区房子，手里子弹40，没有首套资格，想投资购买但是首付不够，要利用高杠杆，所以还款压力会变大，每年纯利息还款要7万，5年以后出手，现在是否建议投资购买？

回答：我不建议买，房山的新房二手都太多了，同质化竞争严重，本地又没什么产业支撑，未来出手都困难，除非自住。低首付投资还不如选沈阳、成都、武汉等城市，潜力都不错

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格

2.东一二三区有学区，西区没有学区

3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近

4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

提问：最近看房有点多，不知如何选择！请指点！个人情况，拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说的东西海学期溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平小三居700，两居文成建筑和晶城秀府南北通透100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢感谢！

回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。首开知语城，溢价，评估就不足。苹果南区也是同样的问题。现代城是哪个？有SOHO现代城和后先现代城，价格上看明显是后现代城，那么后现代城从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。从列举的选筹口味来看，大部分青睐的都是溢价盘。

提问：房姐，您好。新手，老婆有北京工作居住证，sfsd，可筹到首付款500万，想买100㎡左右的房子自助，我的工作地在西二旗，媳妇在西坝河，房姐有没有推荐的片区，目前看过北苑的望春园，清友园。在北苑和望京，那个更好一些？

回答：北苑居住品质和未来空间不如望京500子弹看到1000+的房子没有问题，你们需要评估下自己的流水情况如果折中考虑自住和保值，建议看澳洲康都、望京西园、季景沁园

提问：房姐您好，新人首问。本人已婚，还没孩子，暂不考虑学区。单位在海淀北部永丰附近，SFSD，今年准备看个房子，算上中介费等全部首付预算150，如果考虑自住的话，房姐有合适的地段小区推荐吗？近期有看过回龙观地区的房子，龙兴园，新龙城，领秀慧谷，龙华园，黄平路8号，慧华苑，矩阵小区，轮胎厂宿舍这一代。轮胎厂宿舍跟黄平路8号户型一样，但犹豫轮胎厂宿舍是海淀的房子就贵。其余都是昌平房产，黄平路8号最便宜，其他楼盘相对较新。倾向龙华园、领秀慧谷、黄平路8号。我媳妇看中领秀慧谷房子是经适房，房子比较新但税费等加起来首付大概得到200，这个吃力，房姐觉得有必要加杠杆够这个小区吗？还是等挣一年钱明年再买。黄平路8号总价低，离地铁最近，但小区老旧基本没绿化。考虑这边也有说积分落户城六区以外能加分。这边区域房姐有什么好的建议？也看了房姐很多以前的文章回复，按我的预算朝阳应该也能淘到一些公房，比如朝阳劲松等附近，但此地就离单位很远了，是否可以购买之后然后租出去，在单位附近租房住。这种方式和在北部买自住哪个会好些呢？如果这种方式可以的话，还有哪些地区可选择呢？按现在预算买的房子都相对小些，未来5年后是考虑更换的。感谢房姐指导。

回答：领秀慧谷AB区是两限房，税高，品质一般，CD区商品房,品质好，价格高一些。你们可以看看领秀慧谷商品房。另外旁边不是有华润的万象悦府嘛，70来平米的两居室首付也就160w，性价比也还不错。也合适低首付，能拉高杠杆。还是建议选回龙观板块，毕竟你们有自住需求。

提问：姐姐好，我目前在望京澳洲康都有个二居，未婚，想在望京置换三居，自住。二居卖完加上手头现金估计能有800-900w，加上公积金目前税后个人年收入小40w。最近陆陆续续看了几个小区，倾向于融科橄榄城、华彩国际和澳洲康都，融科只看了三期。姐姐对于我这种情况有推荐的小区吗？主要考虑自住，有一定升值空间更好，最好小区花园比较大或者周边有公园适合溜老人孩子。另外，建议贷款多少或者说建议看总价多少的房子？感谢！

回答：建议总价1200以内，这样月供压力不会很大望京板块的话融科橄榄城>华彩国际>澳洲康都，还有东湖湾大西洋新城也可以看你可以尝试做信用贷然后直接全款入，更有优势。后期需要资金可再抵押

提问：房姐，对于北京的房价，我看今年有涨有跌，真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小，换个次新的二手房，首付300万，二套，有推荐么？比较迷茫

回答：均价、指数有涨有跌买对了房子，至少是涨的，区别是涨5%还是25%。首付300万可以买到700万的次新房，如果首付稍微多一些，350可以买到800+的。二套没有关系，关键是个人的负债率，身份资质等。选筹之前，准备下个人的征信，流水材料，来面谈具体的方案。

提问：SFSD首付120以内，主要投资，7月够资格。看了您推荐甜水园、金台路、十里堡等地段老破小我比较认同。有几个更细的选筹问题咨询下

1.该地区00年代房源少些也贵些，投资角度看90年代or00年代区别大吗

2.朝向、楼层、地铁站距离、有没有电梯，对投资影响大吗

3.为什么推荐公房？该地区的老破小商品房能入吗

4.3号线两年内开通，对石佛营意义如何？石佛营和“甜水园、金台路、十里堡等”相比如何？

回答：90后即可，主要看价格，实际差距并不大尽可交通便利，这种上车刚需盘交通很重要商品房一样可入石佛营未来的前途主要看那一片片的空地能不能放开开发，放开的话，又可以形成一个高端组团。所以石佛营也是可以看的片区

提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教

回答：一居不推荐，最好多跑盘实看，北京各小区内部差异大你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。目标一是6万*75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带

提问：姐姐好，请问澜花语岸和至善家园400w左右三居室值得入吗？刚需，谢谢

回答：你好，通州相对有一定溢价。如果是200左右的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14\/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线；平乐园十里河，从14号线出发分流。都远远好过通州。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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